Curso de Especialización

REGULACIÓN DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

DECRETO LEGISLATIVO Nº 1568

El Decreto Legislativo Nº 1568 establece el nuevo marco legal para el régimen de la propiedad horizontal que hasta la fecha está regulado principalmente por la Ley 27157, el TUO del Reglamento de esta última y la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común. La nueva norma actualiza algunos conceptos, establece nuevas disposiciones y mayorías para algunos acuerdos adoptados por los miembros de la Junta de Propietarios y regula algunos casos que anteriormente habían sido desarrollados únicamente en normas de menor rango y en jurisprudencia de los Registros Públicos. El régimen de la propiedad horizontal constituye el marco normativo aplicable para las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenten con bienes y servicios comunes; como son los edificios, galerías, centros comerciales y viviendas tipo clubs de playa, donde coexisten varios propietarios que se benefician del uso de áreas compartidas. 

Uno de los cambios más resaltantes de esta norma es que desaparece los regímenes de propiedad exclusiva y común y de independización y copropiedad que estaban vigentes, unificándolos en el régimen de propiedad horizontal. La norma establece expresamente que los aires son bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno disponga algo distinto. Sin embargo, prevé la posibilidad de que los aires sean desafectados y transferidos. Sobre el particular, el Decreto Legislativo ha realizado una variación en relación con la posible desafectación, transferencia y/o gravamen de los bienes comunes. Así, señala que para poder disponer o desafectar los bienes comunes se debe contar con una aprobación por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes (salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad). Como se recuerda, antes se requerían la aprobación de 2/3 de los miembros de la Junta para ejecutar válidamente estos actos. Así mismo el Decreto Legislativo regula la posibilidad de que, dependiendo de lo establecido en su reglamento y en la normativa sobre la materia, los propietarios puedan solucionar sus controversias o puedan impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios en vía judicial o arbitral. 

Por otro lado, con este nuevo régimen se implementa la pre-horizontalidad en los inmuebles, el cual se constituye cuando a solicitud del propietario se anota preventivamente en la partida registral correspondiente, en un mismo acto, la pre-declaratoria de la edificación, el pre-reglamento interno y la pre-independización de las unidades inmobiliarias que la conforman. Asimismo, la norma establece que es posible inscribir la pre-declaratoria de edificación sin constituir la pre-horizontalidad, pudiendo el propietario decidir posteriormente si desea que el inmueble se mantenga en una sola edificación o si desea someterlo al régimen de propiedad horizontal. 

Temas que se serán abordados en el Curso de Especialización a cargo de nuestro reconocido docente el Ing. Guillermo Quequezana especialista en el sector.